GEP BLOGI, 1/2020

RISKIIN VOI VARAUTUA HAKA-JÄRJESTELMÄLLÄ

Tulevaisuuden kasvukeskuksissa on suuri tarve kohtuuhintaisille vuokra-asunnoille. Vuokra-asunto rakentamisen tavoitteena on tukea pieni- ja keskituloisia kansalaisia ja kotitalouksia kasvukeskusasumisessa, lähellä työpaikkoja ja palveluita.

Yksityiset vuokranantajat ovat merkittävä tekijä vuokramarkkinoilla. Suomen vuokranantajat ry ovat kyselyillä (2019) kartoittaneet, että kaksi kolmasosaa vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista on yksityisessä omistuksessa. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rinnalla vuokralaisista kilpailevat ARA-vuokra-asunnot, joilla tarkoitetaan sekä arava- että korkotukilainoitettuja vuokra-asuntoja. ARA-asuntojen vuokraamisesta vastaa kunnallinen organisaatio.

Vuokra-asuminen valitaan yleensä johtuen asumismuodon vaivattomuudesta. Maksamalla kuukausivuokran asunnon omistamiseen, ylläpitoon ja huoltoon liittyvät asiat ja riskit ovat siirretty vuokra-asunnon omistajalle. Vuokralaisen muuttaessa hänellä ei ole asunnon arvoon ja ylläpitokustannuksiin liittyviä kustannuksia ja riskejä. Vuokralaisella ei myöskään ole kustannuksia ja riskejä sidotusta pääomastaan kiinteiseen omaisuuteen, eikä hänellä ole tarvetta ottaa lainaa, lainan kustannuksia ja riskejä, sitouttaakseen pääomaansa kiinteeseen omaisuuteen.

Vuokranantajien kantamat riskit vaativat vuokraamisen riskien käytännön ymmärrystä sekä riskienhallinnan tietotaitoa ja osaamista. Vuokranantajien riski on epävarmuutta vuokralaisesta. Vuokranantajat tasapainottelevat riskinottokykynsä ja riskinkantokykynsä perusteella. Monelta yksityisellä, mutta myös kunnallisella toimijalla, riskinottokyky on korkealla, usein tietämättään. Riskinkantokyvystä taas monella, kunnallisellakaan toimijalla, ei ole ajatusta, saati tehtyjä laskelmia tai epävarmuuden arviointi ja raha-arvostusta.

Monelle vuokranantajalle tuntematon epävarmuustekijä on asunnon todellinen käyttäjä ja käyttötarkoitus. Tässä suhteessa riskillä tarkoitetaan uhkaa, vaaraa ja epävarmuutta, jolla on myös taloudellinen, mahdollisesti myös rikosoikeudellinen seuraamus. Mediassakin esillä ollutta tilannetta kuvaa hyvin tapahtumasarja, jossa vuokralainen maksaa asunnon haltijalle todellista vuokraa pienemmän summan, jonka lisäksi vuokra-asunnon haltija saa kaupungilta ja KELA:lta yhteiskunnallista kompensaatiota vuokra-asunnostaan.

GEP:in HAKA -järjestelmän analyysitulosten mukaan vähintään 1% vuokra-asuntokantaan kohdistuu väärinkäytöksiä koskien asuntojen kokonaan tai osittaista edelleen vuokrausta. Väärinkäytös kohdistuu niin yksityiseen kuin kunnalliseenkin, ARA-korkotukilainoitettuun, vuokra-asuntokantaan. Väärinkäytösten löytymisellä on laajoja taloudellisia vaikutuksia ja se kaventaa luottamusta oikeudenmukaiseen asuntojen käyttöön ja jakoperusteisiin.

Toteutunut epävarmuuden riski merkitsee kunnalliselle toimijalle taloudellisia tappiota ja maineen menetystä imagollisena tappiona. Riskiin voi varautua. GEP:in HAKA-järjestelmällä tuotettu tieto antaa kunnalliselle vuokranantajalle mahdollisuuden puuttua havaittuihin epävarmuustekijöihin ja parantaa sekä riskinotto- että riskinkantokykyään.

HAKA-järjestelmällä on todettu olevan yhteiskunnallista tarvetta ja tilausta. Tutustu ja tilaa GEP:n kaupallisen raportit kuukausittain niin tunnistat epävarmuustekijöitäsi paremmin. Olemme käytettävissänne – otathan sinäkin yhteyttä meihin!

Toimiva palvelukonsepti

Ari Luoma

Ari Luoma ja GEP-Tiimi

GEP BLOGI, 2019

HAKA-JÄRJESTELMÄLLÄ ON TARVETTA


Tulevaisuuden kasvukeskuksissa on suuri tarve kohtuuhintaisille vuokra-
asunnoille. Vuokra-asunto rakentamisen tavoitteena on tukea pieni- ja
keskituloisia kansalaisia ja kotitalouksia kasvukeskusasumisessa, lähellä
työpaikkoja ja palveluita. Valtio on korkotukijärjestelmällään kehittämässä,
tukemassa ja kannustamassa asuntorakennusyrityksiä tuottamaan
kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja kasvukeskuksien kunnille, kansalaisille ja
kotitalouksille.


Markkinat hinnoittelevat pysyvästi vuokrauskäytössä olevien vuokra-
asuntojen vuokria. Epävarman taloustilanteen vuoksi ihmiset hakeutuvat nyt
edullisempiin vuokra-asuntoihin ja vuokra-asunnoissa asuvat eivät muuta
pois ARA-asunnoistaan vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin. Markkinoiden
vapaarahoitteisten pysyvien vuokra-asuntojen vuokrien noustessa
kasvukeskuksissa myös kasvukeskusten korkotuettujen ja pysyvästi
vuokrattavien asuntojen käytöstä halutaan parempaa tuottoa.


Parempaa tuottoa eivät hae ainoastaan ARA -vuokratalojen omistajat, joiden
on valittava asukkaat valtion tuella rakennettuihin vuokra-asuntoihin
tulorajojen mukaan, vaan myös ARA -vuokratalojen asukkaat. Asukkaat
hakevat lisätuottoa ja -vuokranmaksukykyä vuokraamalla ARA -asuntonsa
kokonaan tai osittain.


GEP:in HAKA -järjestelmää testattiin vuoden 2019 aikana. Oman
analysointitoimintamme perusteella vähintään 1% vuokra-asuntokantaan
kohdistuu väärinkäytöksiä koskien asuntojen kokonaan tai osittaista edelleen
vuokrausta. Tilavuokrauksen ohella väärinkäytös kohdistuu myös
vuokratasoon, jolla haetaan markkinahintaista tuottoa ARA-asunnolle.
Väärinkäytösten löytymisellä on laajoja taloudellisia vaikutuksia ja se
kaventaa luottamusta oikeudenmukaiseen asuntojen käyttöön ja
jakoperusteisiin.


HAKA -järjestelmällä on mahdollisuutta kattaa Suomen 20 suurimman
kasvukeskuksen vuokra-asuntomarkkinat. Kasvukeskuksien piilorikollisuuden
esiin nostaminen vuokra-asuntojen jälleenvuokrauksessa ja -hinnoittelussa
sekä tukien väärinkäytössä on yhteiskunnallinen ilmiö, johon HAKA-
järjestelmällä on mahdollisuus puuttua.


Suomen suurimmalla ARA-vuokra-asuntojen haltijalla, Helsingin kaupungilla,
on noin 50 000 vuokra-asuntoa. Olemme tutkineet Helsingin kaupungin
vuokra-asuntojen mahdollisia väärinkäytöksiä: jälleenvuokrausta ilman
vuokranantajan suostumusta, ylihintaista osahuoneiston tai huoneen vuokrausta ja vuokrasuhteen vastaista toimintaa. Havaintojemme pohjalta olemme todenneet väärinkäytöksien kohdentuneen noin 300-500 tapaukseen
vuosittain.


Espoon kaupungin noin 20 000 vuokra-asuntossa mahdollisia väärinkäytöksiä
(jälleenvuokrausta ilman vuokranantajan suostumusta, ylihintaista
osahuoneiston tai huoneen vuokrausta ja vuokrasuhteen vastaista toimintaa)
on havaintojemme pohjalta todettu olevan noin 50-200 väärinkäyttötapausta
vuosittain. Vantaan kaupungin noin 19 000 vuokra-asunnossa mahdollisia
väärinkäytöksiä (jälleenvuokrausta ilman vuokranantajan suostumusta,
ylihintaista osahuoneiston tai huoneen vuokrausta ja vuokrasuhteen vastaista
toimintaa) on havaintojemme pohjalta todettu olevan noin 50-200
väärinkäyttötapausta vuosittain.

HAKA-järjestelmällä on todettu olevan yhteiskunnallista tarvetta ja tilausta.
Olemme käytettävissänne – otathan sinäkin yhteyttä meihin!

Toimiva palvelukonsepti
Ari Luoma


Ari Luoma ja GEP-Tiimi